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Adultos · 18 años en adelanteHipoteca fija, variable o mixta · Soluciones
Una hipoteca es probablemente el contrato más caro de tu vida. Hoy aprendes a leerla antes de firmarla, no después.
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Fija, variable o mixta
- Fija: pagas el mismo tipo de interés toda la vida del préstamo. Sabes la cuota desde el primer día.
- Variable: el tipo es un índice (casi siempre el euríbor) más un diferencial fijo. La cuota se revisa cada 6 o 12 meses.
- Mixta: unos años a tipo fijo y luego variable.
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El euríbor no avisa
En 2016 el euríbor a un año se volvió negativo por primera vez y se quedó así varios años. En octubre de 2023 llegó al 4,160 %, según el Banco de España.
Quien tenía una hipoteca variable vio cómo su cuota subía cientos de euros en poco más de un año. Quien la tenía fija, no notó nada… pero en los años de euríbor negativo pagaba más.
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1 Haz la cuenta
Hipoteca de 150.000 € a 25 años. Con un 2 % la cuota es de unos 636 €. Si el tipo sube a 5,16 % (euríbor de octubre de 2023 más un diferencial del 1 %), ¿qué cuota queda?
Pasa a unos 891 € al mes: unos 255 € más cada mes, más de 3.000 € al año. Es la pregunta clave antes de elegir variable: ¿podría pagar esa cuota?
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Simula tu cuota
Cambia el tipo de interés y mira cómo se mueve la cuota y lo que pagas en total.
Esta actividad usa una calculadora de la web. Se puede hacer entre todos con la lección proyectada.
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Tus derechos (Ley 5/2019)
- El banco debe darte la FEIN (ficha con todas las condiciones) y el borrador del contrato al menos 10 días naturales antes de firmar.
- Antes de firmar vas al notario, que te explica el contrato gratis y deja constancia en un acta.
- El banco paga notaría, registro y gestoría; tú pagas la tasación.
- Los productos vinculados obligatorios están prohibidos, salvo excepciones; los bonificados (seguro, nómina) sí están permitidos y conviene calcular si compensan.
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2 ¿Verdadero o falso?
Si los seguros que te ofrece el banco bajan el diferencial, siempre te sale a cuenta contratarlos.
Hay que comparar: si el seguro del banco cuesta 300 € más al año que uno equivalente fuera y solo te ahorra 150 € de intereses, pierdes. Suma siempre todo.
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3 ¿Qué te protege?
Clasifica cada situación.
Marca con una X la columna de cada fila.
Te protege Te expone a un riesgo Elegir variable con una cuota que te ahoga si el euríbor sube 3 puntos ✓ Leer la FEIN con calma los 10 días ✓ Firmar sin entender una cláusula «porque es estándar» ✓ Calcular la cuota con un tipo 3 puntos más alto ✓ Pedir ofertas a varios bancos ✓ Las cláusulas suelo enseñaron a miles de familias que «es estándar» no significa «es justo». Pregunta todo lo que no entiendas, también al notario.
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Misión: la prueba de estrés
Si tienes o vas a pedir una hipoteca variable o mixta, calcula tu cuota con el tipo actual + 3 puntos.
¿Podrías pagarla sin dejar de ahorrar? Si la respuesta es no, apúntalo antes de elegir. Y si ya la tienes, revisa en tu contrato cuándo es la próxima revisión.